【三重県】古民家物件の探し方完全ガイド｜鈴鹿市・四日市市・津市など北中部エリアの見つけ方とチェックポイント
「三重県で古民家を購入したい」「鈴鹿市・四日市市・津市など北中部エリアで物件を探している」「古民家を譲ってもらえる方法はあるの？」
古民家物件は一般的な中古住宅市場にはあまり出回らないため、探し方そのものにコツがあります。本記事では、創業370余年の親会社をもつ一級建築士事務所「築古stock」が、三重県北中部の古民家物件の探し方を、エリア別・予算別・状況別に網羅的に解説します。
不動産サイトでの探し方、空き家バンクの活用法、地元工務店経由のルート、「無料譲渡」物件の見つけ方、購入前のチェックリスト、購入手続きと諸費用まで、判断に必要な情報をすべて整理しました。
1. 三重県北中部の古民家物件市場の現状
古民家は「市場に出にくい」家屋
三重県内の古民家物件は、一般的な不動産ポータルサイト（SUUMOやアットホーム等）にはあまり登場しません。理由は単純で、所有者の多くが「古い家を売る」という発想を持っていないからです。
- 「築100年の家を売っても価値がつかないだろう」
- 「親から受け継いだ家を業者に頼むのは気が引ける」
- 「とりあえず空き家のままにしている」
このような所有者の意識から、市場に表面化していない古民家物件が三重県内に大量に眠っています。
三重県の空き家率は16.4%（全国平均超）
総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によれば、三重県の空き家率は16.4%、戸数にして 約143,200戸（5年前から約1万3,600戸増加）。特に北中部の旧街道沿い・農村部・集落部に古民家空き家が多く存在しています。
つまり、「物件が存在しないのではなく、見つけにくい」のが三重県北中部の古民家物件市場の特徴です。
2. 古民家物件を探す3つのルート
古民家物件を見つけるには、大きく分けて3つのルートがあります。それぞれにメリット・デメリットがあるので、状況に応じて使い分けるのが効果的です。
ルート①：不動産ポータルサイト
SUUMO、HOME’S、アットホーム、LIFULL HOME’Sなどの大手不動産ポータルサイトです。
メリット
– 物件数が多く、相場感を掴みやすい
– 写真や間取りで比較しやすい
デメリット
– 古民家物件はそもそも掲載数が少ない
– 築年数フィルターの最古が「築40年以上」など、古民家を絞り込みにくい
– 法定上限の仲介手数料が発生する（800万円以下なら税込33万円・800万円超は3%+6万円+税が上限）
💡 ヒント：「中古住宅」だけでなく「土地」カテゴリーも要チェック
実は、売主が「建物が古すぎて売れない」と判断し、解体して更地にしないと売却できないと考えて、あえて『土地』カテゴリーで掲載しているケースがあります。
このような物件は、写真や物件情報の備考欄に「上屋あり」「建物現況：あり」「古家付き」などの記載があることが多く、そのまま再生可能な古民家が混ざっていることがあります。
ただし注意点として：
- 建物の再生可否は 一級建築士による現地調査 が必要
- 売主は 解体前提で価格設定 していることが多いため、建物を残す交渉が別途必要
- 「中古住宅」検索だけでは出会えない物件のため、土地カテゴリーも併せて探すのがコツ
築古stockでも、「土地として掲載されていた物件の上屋を活かしてリノベ」というご相談に対応しています。
おすすめの使い方：相場感を掴むために最初に見る程度。「中古住宅」と「土地」の両カテゴリーを並行してチェックすると、見落としが減ります。本格的な物件探しは他ルートと併用が良いです。
ルート②：自治体の空き家バンク
三重県内の各市町村が運営する空き家バンク制度は、市町村が「売りたい人」と「買いたい人」をマッチングする情報プラットフォームです。
三重県内の主な空き家バンク
| 自治体 | サイト・特徴 |
|---|---|
| 三重県（県全体） | 美し国みえ 移住ポータル 空き家バンク — 県内の物件を横断検索 |
| 鈴鹿市 | 鈴鹿市空き家バンク制度 |
| 四日市市 | 四日市市空き家バンク |
| 三重県全体（国土交通省） | 空き家空き地取組みマップ |
⚠️ よくある誤解：仲介手数料について
「空き家バンクなら仲介手数料がかからない」と思われがちですが、これは多くの場合誤解です。
鈴鹿市の公式サイトにも明記されている通り、市町村は売買・賃貸借の仲介は行いません。実際の契約には不動産業者の仲介が必要になり、通常通り仲介手数料が発生します。
鈴鹿市の場合、「公益社団法人三重県宅地建物取引業協会」「公益社団法人全日本不動産協会三重県本部」と協定を結んでおり、これらの団体所属の不動産業者を通じて契約手続きを行います。
メリット
– 自治体公認の物件で所有者の本気度が高い
– 三重県全域を横断検索できる（美し国みえ等）
– 移住支援補助金との連携が受けられる場合あり
– 地域に根ざした物件情報に出会える
デメリット
– 物件数が限られ、人気物件は即座に埋まる
– 契約には不動産業者が必要 = 仲介手数料は通常発生（800万円以下なら税込33万円が上限、800万円超は売買価格×3%+6万円+税が上限）
– 物件評価や交渉サポートは買主主導が原則
– 古民家特有のリスク（劣化・耐震）を見抜く知識が必要
おすすめの使い方：物件情報をチェックする入口として活用。気になる物件があれば、古民家に強い不動産業者・工務店に評価・交渉を依頼するのが安全。
ルート③：地元工務店・古民家専門業者経由
三重県北中部に密着した工務店や、古民家リノベに特化した業者は、物件選定の段階から建築の専門家として伴走してくれます。
メリット
– 物件選定段階から建築士の目で構造評価してもらえる
– リノベ前提で物件を見てくれる（リノベ可否・概算費用を同時試算）
– 不動産売買・解体・リノベまで 一括相談できる
– 一般の不動産業者では見抜けない古民家特有のリスクを指摘してくれる
デメリット
– 業者によって対応エリアが限られる
– 物件提案までに時間がかかることもある
おすすめの使い方：本気で古民家購入を検討するなら、ポータル・空き家バンクで気になる物件を見つけたあと、地元工務店に「この物件どうですか？」と相談するのが最も安全です。
3ルートの併用が最強
実際には、①ポータルで相場を掴む → ②空き家バンクを定期チェック → ③信頼できる工務店に相談の3本立てが、もっとも見つかる可能性を高めます。
3. 三重県北中部のエリア別・古民家物件の探し方
三重県北中部は、エリアによって古民家の特性が大きく異なります。エリアごとの特徴を理解して探すと、希望に合う物件に出会いやすくなります。
🏯 鈴鹿市
築古stockの本拠地。伊勢街道沿いを中心に古民家が多数残ります。
- 神戸・白子・平田・伊勢若松エリア：旧街道沿いの町家、続き間のある間取り
- 東部の農村部：広い土地付き、土蔵併設の物件も
- 北部（稲生・若松）：海辺の集落、漁師町の小ぶりな古民家
→ 「鈴鹿市 古民家 物件」での検索流入が多い最重要エリア
🏭 四日市市
工業都市のイメージが強いですが、旧東海道沿い（日永・追分・四日市宿）や農村部（水沢・小山田）には古民家が点在しています。
- 市街地寄り：店舗併用住宅、町家タイプ
- 西部の山間部：大きな農家屋敷、納屋付き
🏞 津市
県庁所在地ながら、津の中心部から美杉・一志方面まで広く古民家が分布します。
- 津中心部：旧城下町の商家
- 美杉エリア：山間集落の古民家、林業文化の名残
- 一志エリア：田園地帯の農家屋敷
🛤 亀山市
旧東海道47番目の宿場「関宿」周辺は、重要伝統的建造物群保存地区として町並みが保存されており、古民家ファンに人気のエリアです。
- 関町：宿場町の町家、保存制度のため改修に制約あり
- 市街地・郊外：通常の古民家、間取り自由度高い
- 加太・坂下：旧街道沿いの集落
🌊 桑名市
旧東海道42番目の宿場「桑名宿」、木曽三川河口エリアの古民家。
- 市街地：宿場町の町家
- 多度・長島：農村部の古民家、河川沿いの暮らし
🏡 その他の対応エリア
- 松阪市：旧城下町の町家、商家建築
- 菰野町・東員町・川越町：北勢の集落部
- いなべ市：北部山間の農家屋敷
💬 「希望のエリアで物件をお探しの方へ」
築古stockでは、ご希望のエリア・予算・用途を伺ったうえで、サイトに掲載中の物件のご案内、および ポータル・空き家バンク掲載物件の評価・購入サポート を行っています。
4. 「譲ります／無料譲渡」古民家を探したい方へ
Google検索では 「古民家 差し上げます 三重」「空き家 譲ります 鈴鹿市」 などのクエリが増えています。所有者側に「タダでも引き取って欲しい」というニーズがあるためです。
まず知っていただきたい、三重県の実態
正直にお伝えすると、三重県内で「完全な無償譲渡」古民家に出会えるケースは多くありません。築古stockがこれまで関わってきた中でも、純粋な無償譲渡物件はほぼゼロです。
実際に流通している「タダ同然」の物件は、以下のいずれかが大半です：
- 建物は無償だが、土地は購入が必要
- 建物・土地ともに数万円〜十数万円の超低価格設定
- 建物は無償だが、移築（解体・運搬・再建）が条件
→ つまり「取得費用がゼロで済む案件は事実上ほとんどない」のが現実です。
無償・低額譲渡情報を探す主なルート
それでも、根気よく探せば候補が見つかることがあります。主な情報源は次のとおりです。
① 自治体の空き家バンク
三重県内の各市町村が運営する空き家バンクで、まれに「贈与・無償譲渡」物件が掲載されます。物件種別の絞り込みで「無償」「贈与」をチェックしてください。
② 全国古民家再生協会の「0円古民家プロジェクト」
一般社団法人全国古民家再生協会 が運営する 「0円古民家プロジェクト」 は、空き家古民家の処分に困っている所有者と、田舎で新規事業や移住をしたい活用希望者をマッチングする取り組みです。
仕組み
– 建物・敷地ともに 0円譲渡（建物の鑑定調査が前提）
– ただし、土地の境界確定費用・所有権移転（保存登記）費用・契約費用などは譲受者が負担
– 登録には 自治体と協会の連携協定 が必要なため、対象は連携協定締結エリアに限られる
築古stockは全国古民家再生協会の事業者会員として三重県内で活動しており、0円古民家プロジェクトに関するご質問にお答えできます。
③ 無償譲渡マッチングサイト
「みんなの0円物件」など、全国対象の無償譲渡マッチングサイトでも、まれに三重県内の物件が掲載されることがあります。
④ 地域コミュニティ経由
自治会・町内会・地域の集まりで「空き家になっている家の話」を聞くと、表に出ていない情報に出会えることがあります。SNS（Facebook地域グループ等）も補助的なツールです。
「無料／格安」だからこその注意点
仮に無償・低額譲渡物件に出会えたとしても、以下の点に必ず注意してください。
① 建物の劣化度合い
雨漏り・シロアリ・基礎沈下が放置されたケースが多数。取得後すぐに大規模補修が必要になる場合があります。
② 権利関係の複雑さ
相続未処理・複数名義のままの物件もあり、契約まで時間がかかることがあります。
③ 登記費用・取得税は発生する
取得費用がゼロでも、税金（不動産取得税・登録免許税）と登記費用は通常通りかかります。
④ 解体費用のリスク
状態次第で「リノベ不可・解体しか選択肢がない」というケースも。古民家1棟の解体費用は100〜300万円程度が目安です。
⑤ 農地・宅地区分の制約
土地が農地の場合は農地法の制約があり、自由に住宅として使えない場合があります。
→ 「無料／格安」に飛びつく前に、必ず専門家の現地調査を受けることが重要です。
築古stockでは、「これって本当に買い（もらい）でしょうか？」というセカンドオピニオン相談にも対応しています。
5. 古民家物件購入前のチェックリスト10項目
古民家を内見するときに、必ず確認すべき10項目をまとめました。プリントアウトして現地に持って行くと安心です。
✅ 構造体のチェック
① 柱・梁の状態
- 太い大黒柱が傾いていないか
- 梁に虫食い・腐朽がないか
- 増改築の跡で構造が弱体化していないか
② 基礎の状態
- 基礎にひび割れ・沈下がないか
- 床下からの湿気・カビ臭はないか
- 床下換気は十分か
③ 屋根の状態
- 瓦のズレ・割れ・雨漏り痕の有無
- 棟瓦の押さえが効いているか
- 雨樋の劣化具合
✅ 設備・水回りのチェック
④ 水回り設備
- キッチン・浴室・トイレの古さと交換必要性
- 水道管・排水管の老朽化
- 給湯器のタイプ（旧式は交換ほぼ必須）
⑤ 電気設備
- 配電盤・配線の老朽度
- 分電盤の容量（古いと家電が使えない）
- アンペア数（30A以下は要増設）
✅ 環境・周辺のチェック
⑥ 周辺環境
- 隣家との距離・関係性
- 道路の幅（4m以下は再建築不可リスク）
- 上下水道の敷設状況
- 雪・台風など気象リスク
⑦ 立地・利便性
- 最寄り駅・バス停までの距離
- 病院・スーパー・学校までの距離
- インターネット環境（光回線が引けるか）
✅ 法的・権利のチェック
⑧ 登記・権利関係
- 登記名義人と現所有者が一致しているか
- 抵当権・差押の有無
- 共有名義の場合の合意状況
⑨ 用途地域・建築制限
- 用途地域（市街化区域 or 市街化調整区域）
- 建蔽率・容積率
- 接道義務を満たしているか
- 文化財・景観条例の制限はないか
⑩ 過去の災害履歴
- ハザードマップ（洪水・土砂災害・津波）
- 過去の浸水・地盤沈下歴
- 地震時の想定リスク
6. 古民家物件購入の流れと諸費用
古民家を購入するときの一般的な流れと、現金・ローン以外にかかる諸費用を整理しました。
購入の流れ（6ステップ）
① 物件探し → ② 内見・現地調査 → ③ 価格交渉・契約
→ ④ 住宅ローン申込（必要に応じて）→ ⑤ 引渡し → ⑥ リノベーション着工
目安期間：物件決定から引渡しまで 1〜3ヶ月、リノベ完成まで含めると 半年〜1年半。
必要な諸費用（購入価格の7〜10%が目安）
中古住宅の購入には、物件価格以外にも以下の諸費用がかかります（2026年時点）。
■ 仲介手数料（物件価格で2パターン）
- 800万円以下の物件：最大30万円＋消費税（税込33万円）
※2024年7月改正で「低廉な空き家等」の上限が引き上げ - 800万円超の物件：売買価格 × 3% + 6万円 ＋消費税
※従来通りの計算式
■ 登録免許税
- 土地の所有権移転：評価額 × 1.5%（2026/3/31まで軽減・通常は2%）
- 建物の所有権移転：評価額 × 0.3%（2027/3/31まで軽減・要件あり・通常は2%）
■ その他の税金・費用
- 不動産取得税：0円〜20万円台（軽減措置で実質0円のケースも多い）
- 司法書士報酬：5万〜15万円（登記手続きを依頼する場合）
- 印紙代：数千円〜数万円（契約金額により変動）
■ 住宅ローン利用時のみ
- ローン関連費用：50万〜100万円（事務手数料・保証料・団信等）
■ 保険
- 火災保険・地震保険：数万〜数十万円（古民家は割増になるケースあり）
⚠️ 仲介手数料の重要ポイント（古民家購入者は要チェック）
古民家は800万円以下の物件も多く、その場合は改正後の上限（最大30万円+消費税＝税込33万円）が適用されます。
たとえば物件価格500万円の場合：
– 改正前の計算式：500万円×3%+6万円 = 21万円
– 改正後（2024年7月〜）：最大30万円（税込33万円）
これは空き家流通促進のため、低廉物件を扱う業者の業務コストを考慮して引き上げられたものです。媒介契約締結前に業者から金額の説明と合意が必要となっています。
なお、空き家バンク経由の物件でも、契約に不動産業者が入る場合は仲介手数料が発生します（先述の通り、市町村は仲介を行わないため）。
→ 物件価格500万円なら、諸費用込みで560万〜610万円を目安に予算化してください。
※ リノベーション費用は別途必要です。リノベの費用相場については、別記事 「三重県で古民家リノベーションを成功させる完全ガイド」 で詳しく解説しています。
7. 古民家選びで失敗しないコツ 5つ
これまで多くのご相談を受けてきた中で、「ここを見落とすと後悔しやすい」5つのポイントをお伝えします。
コツ①：「価格」より「状態」を優先する
300万円の古民家が、リノベに2,000万円かかるケースは珍しくありません。安い物件 = お買い得 ではないことを肝に銘じてください。
コツ②：必ず一級建築士の同行調査を受ける
不動産業者の説明だけでは、構造的に致命的な問題（基礎沈下・梁の腐朽など）は見抜けません。築古stockでは、現地調査に一級建築士が同行します（無料）。
コツ③：リノベ費用を「見える化」してから契約する
物件契約 → リノベ業者選定 → 想定外の追加費用…という流れで予算オーバーになるケースが多いです。「この物件にこんなリノベをしたら総額いくらか」を契約前に概算で出してもらいましょう。
コツ④：「住む目的」を明確にする
- 主たる住居として住む
- 別荘・週末利用として
- 店舗・カフェ・民泊として
- 賃貸物件として運用
→ 目的によって、選ぶべき立地・間取り・規模が全く違います。
コツ⑤：地元の人脈・コミュニティを大切にする
古民家での暮らしは、近隣との関係性が重要です。契約前に地域の自治会長や隣家に挨拶して、地域の雰囲気を確認するのもおすすめです。
8. 築古stockに物件相談する3つのメリット
築古stockは、三重県北中部の古民家・空き家物件を取り扱う一級建築士事務所です。物件相談のメリットを3つに絞ってご紹介します。
メリット①：物件探しから設計・施工までワンストップ
- 物件探し → 一級建築士による現地調査 → リノベプラン → 施工
- すべてを 同じ窓口で一括相談できます
- 「業者を渡り歩く手間」がゼロ
メリット②：物件選定段階から一級建築士が同行
ポータルや空き家バンクで「これは」と思う物件が見つかったとき、現地調査に一級建築士が同行します（無料）。素人目には分からない構造体の劣化・耐震性・リノベ可否を、その場で評価してご報告。「買って後悔する物件」を避けるための強力なサポートです。
メリット③：仏壇から建物まで「完全ワンストップ」
相続後の古民家には、仏壇の処分・遺品整理・墓じまい・解体・売買仲介などの問題が同時発生することが多いです。築古stockは、親会社の佛庄総本店（1652年承応元年創業）と連携し、これらをすべて社内とグループ会社で対応できます。
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「具体的に物件を探したい」「自分に合う物件があるか相談したい」「相続した家を売るかリノベするか迷っている」──どのようなご相談でも構いません。
📞 お電話：059-373-6115（10:00〜18:00／定休日：火曜・第2・第4日曜）
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🏠 現在の物件一覧を見る※ 初回相談・現地調査・概算見積もりまですべて無料です。
9. よくある質問（FAQ）
Q1：古民家物件はどれくらいの予算で探せますか？
A: 三重県北中部の場合、立地・状態によって幅がありますが、物件本体価格で100万〜1,000万円台が中心です。これに諸費用とリノベ費用が加わります。具体的な相場はご希望エリア・条件を伺えばお伝えできます。
Q2：「無料譲渡」物件は本当にお得ですか？
A: 取得費用はゼロでも、諸費用（登記・税金）と劣化補修費用がかかるため、トータルコストで判断する必要があります。状態が良ければ大きなチャンスですが、必ず専門家の現地調査を受けてから判断しましょう。
Q3：空き家バンクと不動産屋、どちらで探すべきですか？
A: 両方を併用するのがベストです。
空き家バンクは市町村による物件情報のマッチングプラットフォームで、自治体が直接仲介するわけではありません。契約段階では不動産業者の仲介が必要となり、通常通り仲介手数料が発生します（鈴鹿市は宅建協会等と協定）。
物件数も限られるため、空き家バンクは物件発見の入口として活用し、実際の物件評価・交渉・契約は古民家に強い不動産業者・工務店に依頼するのが安全です。
築古stockでも空き家バンク掲載物件のご相談を承っています。
Q4：内見は何回くらい行くべきですか？
A: 最低2回をおすすめします。1回目は全体把握、2回目は時間帯・天候を変えて再確認（雨の日に行くと雨漏りが分かる等）。3回目以降は専門家同行が理想的です。
Q5：古民家でも住宅ローンは組めますか？
A: 多くの場合可能ですが、築年数・耐震性・登記の状態で審査が変わります。一般的な銀行ローンが難しい場合も、フラット35や地元金融機関で対応できることがあります。事前にご相談ください。
Q6：購入後、すぐに住めますか？
A: 状態にもよりますが、多くの古民家はリノベーションや最低限の補修が必要です。フルリノベの場合は半年〜1年の工事期間を見込んでおきましょう。
Q7：築古stockは三重県のどのエリアまで対応していますか？
A: 鈴鹿市を本拠地に、四日市市・津市・亀山市・桑名市・松阪市・菰野町・東員町・川越町・いなべ市など、北中部全域に対応しています。これら以外のエリアもお気軽にご相談ください。
Q8：県外（名古屋・大阪・東京）から物件を探しています。対応できますか？
A: もちろん対応します。オンラインでの初回ご相談にも対応していますし、週末に複数物件をまとめて見学いただくご案内も可能です。移住・二拠点利用のサポートも行っています。
Q9：物件選び＋リノベを一緒に相談できますか？
A: はい、それが築古stockの最大の強みです。物件選定の段階から一級建築士がリノベイメージと費用感を試算し、「総額で○○円ならこの物件で実現可能」と判断できる体制を整えています。
Q10：気になる物件があるけど、まだ買うか決めていません。相談だけでも大丈夫？
A: 大歓迎です。「他社の見積もりへのセカンドオピニオン」「買うかどうかの判断材料が欲しい」といったご相談も多数いただいています。お気軽にお問い合わせください。
10. まとめ：三重県の古民家物件、まずは相談から
三重県北中部の古民家物件は、「見つけ方を知っているかどうか」で成功率が大きく変わるマーケットです。
- 不動産ポータルだけでは出会えない物件が地域には眠っている
- 空き家バンクと地元工務店を併用すれば、希望物件に出会える確率が高まる
- 物件選びの段階から 専門家のサポートを受けることが、後悔しないコツ
- 「無料譲渡」物件は魅力的だが、必ず現地調査を受ける
築古stockは、三重県北中部の古民家物件探しから、リノベーション・利活用まで一括対応できる体制を整えています。物件探しを始めたばかりの方も、リノベ前提で物件選定したい方も、お気軽にご相談ください。
💬 まずは無料相談から始めませんか？
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🏠 モデルルーム来店（古民家カフェと古着屋併設）：来店ご相談は事前予約制
（カフェと古着屋は営業日であれば予約不要：古民家カフェ Instagram / 古着屋 Instagram）※ 初回相談・現地調査・概算見積もりまですべて無料です。
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著者：築古stock 編集部（株式会社佛庄総本店／一級建築士事務所）
最終更新：2026年6月
